Le micro-BIC taxe 50 % de vos loyers meublés, jusqu'à 83 600 € de recettes. Le réel taxe les loyers moins les charges, les intérêts et l'amortissement du logement : il efface souvent l'impôt pendant plusieurs années. Dans notre exemple, 2 332,80 € d'impôt au micro-BIC contre 0,00 € au réel.
Micro-BIC ou réel : les deux régimes en 2026
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Ce qui est déduit | Un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé) | Les charges réelles, les intérêts et l'amortissement du logement et des meubles |
| Plafond de recettes | 83 600 € (15 000 € en tourisme non classé) | Aucun |
| Formalités | Une case sur la déclaration de revenus | Liasse fiscale, comptabilité, souvent un expert-comptable |
| À la revente | Plus-value des particuliers, sans conséquence | Les amortissements déduits augmentent la plus-value |
Prélèvements sociaux en LMNP : 18,6 % depuis les revenus 2025
Dans les deux régimes, le revenu imposable supporte votre tranche d'impôt et les prélèvements sociaux. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 les a portés de 17,2 % à 18,6 % pour la location meublée non professionnelle, dès l'imposition des revenus 2025. La location nue reste à 17,2 %.
Comment fonctionne l'amortissement
Au réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain), des meubles et des travaux, comme s'ils perdaient de la valeur. Le calculateur retient une méthode simplifiée : 30 ans pour le bâti, 7 ans pour le mobilier, 15 ans pour les travaux. Votre expert-comptable affinera par composants (gros œuvre, toiture, installations), avec des résultats proches.
L'amortissement ne peut jamais créer de déficit : la part qui dépasse le résultat de l'année est mise de côté et utilisée les années suivantes, sans limite de durée.
À la revente : la réintégration des amortissements
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d'achat lors du calcul de la plus-value. L'impôt économisé chaque année est donc en partie repris à la revente, après abattements pour durée de détention. Les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux ne sont pas concernés. Notre calcul de plus-value intègre ces amortissements.
Exemple chiffré
Studio meublé acheté 180 000 € avec 13 000 € de frais, 6 000 € de meubles, loué 800 € par mois, 2 500 € de charges et 3 000 € d'intérêts, tranche à 30 %. Au micro-BIC : 2 332,80 € d'impôt. Au réel : 0,00 €, et 2 225 € d'amortissement restent disponibles pour les années suivantes.
Questions fréquentes
Le régime réel est-il toujours plus intéressant ?
Presque toujours les premières années d'un achat financé à crédit, parce que les intérêts et l'amortissement effacent l'impôt. Il devient moins intéressant quand le crédit est remboursé et le bien en grande partie amorti, ou quand les loyers sont faibles par rapport aux frais de comptabilité.
Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
Oui, sur option, à déclarer avant la date limite de la déclaration de revenus de l'année concernée. L'option vaut un an et se renouvelle tacitement. On peut revenir au micro-BIC ensuite.
Qu'est-ce que la réintégration des amortissements ?
Depuis le 15 février 2025, quand vous revendez un logement loué meublé au régime réel, les amortissements que vous avez déduits sont retirés du prix d'achat retenu pour calculer la plus-value. La plus-value taxable augmente d'autant. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer.
Faut-il un expert-comptable au régime réel ?
Ce n'est pas obligatoire, mais la liasse fiscale et le tableau d'amortissement sont techniques. Comptez souvent 500 à 900 € par an ; ces honoraires sont eux-mêmes déductibles.