La rentabilité brute se calcule ainsi : loyer annuel ÷ prix d'achat × 100. Pour un bien de 200 000 € loué 900 € par mois, elle est de 5,40 %. Une fois les charges, la vacance et l'impôt retirés, la rentabilité nette-nette tombe à 1,84 % pour un propriétaire imposé à 30 %.
Brute, nette, nette-nette : les trois formules
La rentabilité brute divise les loyers d'une année par le prix d'achat. C'est le chiffre des annonces, pratique pour comparer deux biens, mais il ignore tous les coûts. La rentabilité nette retire les charges du propriétaire et les mois sans locataire, et rapporte le résultat au coût total de l'opération, frais et travaux compris. La rentabilité nette-nette retire en plus l'impôt : c'est ce que le bien vous rapporte vraiment.
Avec les valeurs proposées par défaut (200 000 €, 900 € de loyer, location nue, tranche à 30 %), la rentabilité brute de 5,40 % tombe à 3,29 % en net, puis à 1,84 % après impôt au micro-foncier. Au régime réel, sans intérêts d'emprunt à déduire, elle est de 1,74 %.
L'impôt selon votre façon de détenir le bien
| Détention et régime | Revenu imposé | Taux |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 70 % des loyers, si moins de 15 000 € par an | Votre tranche + 17,2 % |
| Location nue, réel | Loyers – charges – intérêts | Votre tranche + 17,2 % |
| Location meublée, micro-BIC | 50 % des loyers, si moins de 83 600 € par an | Votre tranche + 18,6 % |
| Location meublée, réel | Loyers – charges – intérêts – amortissement | Votre tranche + 18,6 % |
| SCI à l'impôt sur le revenu | Comme la location nue, chez chaque associé | Votre tranche + 17,2 % |
| SCI à l'impôt sur les sociétés | Loyers – charges – intérêts – amortissement | 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
Les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés de 17,2 % à 18,6 % à partir des revenus 2025, avec la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. Les loyers de location nue et les plus-values immobilières ne sont pas concernés.
SCI à l'IS et holding : l'impôt en deux temps
Une société à l'impôt sur les sociétés déduit l'amortissement du bien : sur le même exemple, elle ne paie que 96 € d'impôt et affiche une rentabilité de 3,25 %. Mais cet argent appartient à la société. S'il est distribué à une personne physique, le dividende supporte le prélèvement forfaitaire de 31,4 %, ce qui ramène le rendement à 3,17 %. S'il remonte dans votre holding, le régime mère-fille n'en taxe que 5 %, et le rendement reste à 3,24 %.
Deux points à garder en tête. La trésorerie qui dépasse le bénéfice peut ressortir sans impôt sous forme de remboursement de compte courant, si vous avez financé l'achat par des apports en compte courant. À la revente, la plus-value d'une société à l'IS se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention : les amortissements déduits pendant des années sont alors taxés.
Le cash-flow : ce que le bien vous coûte chaque mois
Si vous empruntez, indiquez votre mensualité : le calculateur affiche le cash-flow mensuel, c'est-à-dire les loyers moins les charges, l'impôt et le crédit. Un cash-flow négatif n'est pas forcément un mauvais investissement, puisque vous remboursez du capital chaque mois, mais c'est l'effort d'épargne que vous devrez fournir.
Comment améliorer la rentabilité d'un bien
- Négociez le prix d'achat : c'est le dénominateur de toutes les formules, chaque point gagné compte double.
- Réduisez la vacance : un logement bien situé et entretenu se reloue vite ; un mois vide coûte plus de 8 % des loyers de l'année.
- Choisissez le bon régime fiscal : le meublé au réel efface souvent l'impôt pendant des années grâce à l'amortissement. Comparez avec notre simulateur LMNP.
- Révisez le loyer chaque année si le bail le prévoit, avec l'indice de référence des loyers.
- Calculez les frais d'achat exacts : les frais de notaire pèsent 2 à 8 % du prix selon le bien.
Questions fréquentes
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
Il n'y a pas de seuil universel : une rentabilité brute de 4 % dans une grande ville peut être un bon placement si le bien prend de la valeur, quand 8 % dans une petite ville peut cacher une vacance élevée. Comparez plutôt la rentabilité nette-nette au taux de votre crédit et au rendement d'un placement sans risque.
Faut-il compter les intérêts d'emprunt dans la rentabilité ?
Non dans la rentabilité, qui mesure ce que rapporte le bien lui-même, quel que soit son financement. Oui dans le cash-flow, qui mesure ce que le bien vous coûte ou vous rapporte chaque mois une fois le crédit payé. Le calculateur affiche les deux si vous indiquez votre mensualité.
Location nue ou meublée : laquelle rapporte le plus ?
Le meublé se loue en général 10 à 20 % plus cher et bénéficie d'un abattement de 50 % en micro-BIC, ou de l'amortissement au réel. En contrepartie, la rotation des locataires est plus forte, le mobilier s'use, et les prélèvements sociaux sont passés à 18,6 % en 2026 contre 17,2 % pour la location nue.
Une SCI à l'IS est-elle toujours plus rentable ?
Elle paie souvent très peu d'impôt pendant les premières années grâce à l'amortissement. Mais l'argent reste dans la société : pour le récupérer, il faut distribuer des dividendes taxés à 31,4 %, et la plus-value à la revente est calculée sans abattement pour durée de détention. Elle convient surtout à ceux qui réinvestissent les loyers.