La plus-value immobilière est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec des abattements qui l'effacent totalement après 22 ans de détention pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est exonérée. Pour un appartement acheté 200 000 € et revendu 320 000 € après 14 ans, l'impôt est de 17 539,35 €.
Comment se calcule l'impôt sur la plus-value
- Prix d'achat corrigé : prix payé, plus les frais d'achat (réels ou forfait de 7,5 %) et les travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans).
- Plus-value brute : prix de vente, moins les frais de vente, moins le prix d'achat corrigé.
- Deux abattements distincts selon la durée de détention, l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.
- Impôt : 19 % sur la plus-value après le premier abattement, 17,2 % sur la plus-value après le second, plus une surtaxe de 2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Le taux d'imposition : 36,2 %, plus une surtaxe éventuelle
La plus-value d'un particulier supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % sans abattement. Elle n'est pas soumise au barème progressif : votre tranche d'imposition ne change rien. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute. Les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières n'ont pas été touchés par la hausse de la CSG de 2026.
Les abattements pour durée de détention
| Années pleines de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 5 ans | 0,00 % | 0,00 % |
| 6 ans | 6,00 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30,00 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60,00 % | 16,50 % |
| 20 ans | 90,00 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96,00 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100,00 % | 28,00 % |
| 25 ans | 100,00 % | 55,00 % |
| 30 ans | 100,00 % | 100,00 % |
L'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus. Ces règles n'ont pas changé en 2026.
Exemples chiffrés
Appartement acheté 200 000 € et revendu 320 000 € après 14 ans, forfaits appliqués : plus-value brute de 75 000 €, impôt total de 17 539,35 €.
Maison achetée 300 000 € et revendue 520 000 € après 8 ans : plus-value brute de 152 500 €, impôt total de 52 442,62 €, dont une surtaxe de 3 751,50 €.
Résidence principale et autres exonérations
- La résidence principale au jour de la vente, sans condition de durée.
- Un prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le prix est réinvesti dans une résidence principale (sous conditions).
- Les vendeurs retraités ou invalides aux revenus modestes, sous conditions de ressources.
Bien hérité, SCI, location meublée
- Bien reçu par succession ou donation : le prix d'achat est la valeur déclarée dans l'acte, et la durée de détention court depuis le décès ou la donation. Seuls les frais réellement payés s'ajoutent, sans forfait de 7,5 %.
- SCI à l'impôt sur le revenu : mêmes règles que pour un particulier, appliquées à chaque associé selon ses parts.
- SCI à l'impôt sur les sociétés : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention ; ce calculateur ne s'applique pas.
- Location meublée au réel (LMNP) : les amortissements déduits depuis l'achat s'ajoutent à la plus-value. Indiquez-les dans le formulaire.
Questions fréquentes
Comment compte-t-on les années de détention ?
En années pleines, de date à date : de la signature de l'acte d'achat à celle de l'acte de vente. Pour un bien reçu en succession, on part de la date du décès ; pour une donation, de la date de l'acte.
Qui paie l'impôt sur la plus-value et quand ?
Le vendeur, mais c'est le notaire qui le calcule, le prélève sur le prix de vente et le reverse à l'administration le jour de la signature. Vous recevez directement le prix net d'impôt.
Faut-il garder les factures de travaux ?
Oui si elles dépassent 15 % du prix d'achat, ou si vous vendez moins de 5 ans après l'achat. Après 5 ans, le forfait de 15 % s'applique sans justificatif. Seuls comptent les travaux réalisés par des entreprises, pas ceux faits par vous-même.
La plus-value d'une résidence secondaire peut-elle être exonérée ?
Oui, en partie, lors de la première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes et si vous réinvestissez le prix dans l'achat de votre résidence principale dans les 24 mois.